Bewertung eines Gewerbegrundstücks: Diese Unterlagen sind unerlässlich
Wer ein Gewerbegrundstück verkaufen, kaufen, beleihen oder entwickeln möchte, kommt an einem Punkt nicht vorbei: der Bewertung eines Gewerbegrundstücks. Die Wertermittlung bildet die Grundlage für Preisverhandlungen, Investitionsentscheidungen, Finanzierungen oder steuerliche Bewertungen. Doch eine professionelle Bewertung kann nur dann verlässlich durchgeführt werden, wenn alle relevanten Unterlagen vollständig und korrekt vorliegen.
In diesem Beitrag zeigen wir, welche Dokumente für eine fundierte Bewertung benötigt werden, warum sie wichtig sind und wie du dich am besten auf den Bewertungsprozess vorbereitest. Egal ob du Eigentümerin, Käuferin, Investorin oder Projektentwicklerin bist – dieser Leitfaden hilft dir, den Überblick zu behalten.
Warum sind vollständige Unterlagen für die Bewertung so wichtig?
Die Bewertung erfolgt auf Basis objektiver Kriterien, rechtlicher Rahmenbedingungen, baulicher Gegebenheiten und marktwirtschaftlicher Vergleichsdaten. Bewertungsstellen, Gutachter*innen oder Banken benötigen daher konkrete, belastbare Informationen, um die tatsächlichen Eigenschaften und Potenziale eines Grundstücks korrekt einzuschätzen.
Fehlende oder unvollständige Unterlagen führen nicht nur zu Verzögerungen, sondern können auch zu falschen Annahmen und damit zu einer ungenauen Bewertung eines Gewerbegrundstücks führen. Im schlimmsten Fall entsteht ein zu niedriger oder zu hoher Marktwert, der finanzielle Nachteile mit sich bringt.
Lagepläne und Katasterauszug – die Grundlage der Bewertung eines Gewerbegrundstücks
Eine professionelle Bewertung eines Gewerbegrundstücks beginnt mit der Analyse von Lage und Zuschnitt. Dafür sind aktuelle Lagepläne sowie ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster erforderlich.
Diese Unterlagen zeigen, wie das Grundstück im Raum liegt, wie es zugeschnitten ist, welche Nachbargrundstücke angrenzen und welche Erschließung vorhanden ist. Der Katasterauszug enthält zudem Flurstücksnummer, Größe und Eigentümerinformationen.
Gerade bei der Bewertung in Ballungsräumen oder Industriegebieten ist die genaue Lage ein wesentlicher Wertfaktor. Je besser die verkehrstechnische Anbindung, desto höher das Entwicklungspotenzial.
Grundbuchauszug – rechtliche Klarheit für die Bewertung eines Gewerbegrundstücks
Ein unentbehrliches Dokument bei der Bewertung eines Gewerbegrundstücks ist der aktuelle Grundbuchauszug. Er gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse, Grunddienstbarkeiten, Wegerechte oder etwaige Belastungen wie Hypotheken oder Erbbaurechte.
Ein unbelastetes Grundstück ist in der Regel einfacher zu verkaufen und erzielt einen höheren Marktwert. Wenn jedoch Belastungen vorliegen, wirken sich diese unmittelbar auf die Bewertung aus.
Es empfiehlt sich, einen amtlichen, nicht älter als drei Monate alten Auszug einzureichen, um die Bewertung nicht durch veraltete Informationen zu verfälschen.
Bebauungsplan und Flächennutzungsplan – entscheidend für das Nutzungspotenzial
Das Nutzungsrecht ist einer der zentralen Einflussfaktoren bei der Bewertung eines Gewerbegrundstücks. Daher sind sowohl der Bebauungsplan als auch der Flächennutzungsplan wichtige Unterlagen, die im Bewertungsprozess benötigt werden.
Diese Pläne geben Auskunft darüber, ob und in welchem Umfang das Grundstück bebaut werden darf. Sie regeln beispielsweise:
- ob es sich um ein Gewerbe-, Industrie- oder Mischgebiet handelt
- welche Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl gelten
- welche Höhen, Abstände und Bauweisen zulässig sind
Für die Bewertung eines Gewerbegrundstücks sind diese Parameter essenziell, denn sie definieren die bauliche Ausnutzung und somit auch den wirtschaftlichen Wert des Grundstücks.
Altlastenauskunft und Umweltgutachten – für eine realistische Bewertung eines Gewerbegrundstücks
Ein weiteres zentrales Dokument für die Bewertung ist die Altlastenauskunft. Diese kann beim zuständigen Umweltamt beantragt werden und enthält Informationen darüber, ob das Grundstück in einem Altlastenverdachtsgebiet liegt oder konkrete Umweltbelastungen vorliegen.
Ein belastetes Grundstück muss unter Umständen saniert werden, was hohe Kosten nach sich zieht. Die Bewertung eines Gewerbegrundstücks fällt in diesem Fall meist deutlich niedriger aus als bei einem unbelasteten Areal.
Zusätzliche Umweltgutachten – etwa zu Bodenbeschaffenheit, Wasserhaushalt oder Lärmbelastung – helfen, das Risiko für potenzielle Käufer*innen oder Investoren abzuschätzen und den Marktwert realistisch einzuordnen.
Erschließungsnachweise – wie ist das Grundstück angebunden?
Ein erschlossenes Grundstück ist in der Regel sofort bebaubar und deshalb höher zu bewerten als ein nicht erschlossenes. Für die Bewertung eines Gewerbegrundstücks sind daher Unterlagen über die Erschließungssituation unerlässlich.
Benötigt werden Angaben zu:
- Anschluss an das öffentliche Straßennetz
- Verfügbarkeit von Strom, Gas, Wasser und Abwasser
- Internet- und Telekommunikationsanschlüssen
Erschließungsnachweise können von den zuständigen Stadtwerken oder Kommunen bezogen werden. In der Bewertung eines Gewerbegrundstücks stellt der Erschließungsgrad einen wichtigen ökonomischen Parameter dar.
Bau- und Nutzungsgenehmigungen – relevante Faktoren bei bebauten Grundstücken
Wenn das zu bewertende Gewerbegrundstück bereits bebaut ist, müssen vorhandene Bau- und Nutzungsgenehmigungen vorgelegt werden. Diese Dokumente zeigen, in welchem Umfang das Grundstück aktuell genutzt werden darf und ob eventuell bestehende Gebäude genehmigt und nutzbar sind.
Für die Bewertung eines Gewerbegrundstücks ist insbesondere wichtig, ob die bestehende Nutzung mit dem geplanten Vorhaben übereinstimmt oder ob ein Nutzungswechsel beantragt werden müsste.
Miet- oder Pachtverträge – für ertragsorientierte Bewertung
Liegt bereits eine Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks oder der bestehenden Gebäude vor, sind auch die entsprechenden Verträge relevant für die Bewertung eines Gewerbegrundstücks. Im sogenannten Ertragswertverfahren fließen die regelmäßigen Einnahmen direkt in die Berechnung des Verkehrswerts ein.
Deshalb sollten alle laufenden Verträge, inklusive Nebenkostenregelungen und Laufzeiten, vollständig und transparent vorgelegt werden.
Checkliste: Diese Unterlagen brauchen Sie für die Bewertung eines Gewerbegrundstücks
- Aktueller Lageplan und Katasterauszug
- Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Bebauungsplan und Flächennutzungsplan
- Altlastenauskunft und ggf. Umweltgutachten
- Nachweise zur Erschließung (Straße, Strom, Wasser etc.)
- Bau- und Nutzungsgenehmigungen (falls bebaut)
- Bestehende Miet- oder Pachtverträge
- Angaben zur Grundstücksgröße und Nutzungsart
Fazit: Vollständige Unterlagen sind der Schlüssel zur erfolgreichen Bewertung eines Gewerbegrundstücks
Die Bewertung eines Gewerbegrundstücks ist keine Schätzung, sondern ein präziser Analyseprozess, der auf verlässlichen Daten basiert. Wer alle relevanten Unterlagen vollständig und aktuell zur Verfügung stellt, schafft die Grundlage für eine fundierte und marktgerechte Einschätzung.
Ob für Verkauf, Finanzierung oder Projektentwicklung – mit den richtigen Dokumenten lässt sich die Bewertung eines Gewerbegrundstücks beschleunigen, präzisieren und transparent gestalten. Plattformen wie Grundstückfinden.de und erfahrene Partner wie Unibau unterstützen Eigentümerinnen und Investorinnen nicht nur bei der Beschaffung dieser Unterlagen, sondern auch bei der Interpretation und strategischen Weiterentwicklung des Grundstücks.
Wer von Anfang an professionell vorgeht, spart Zeit, vermeidet Risiken und steigert den Wert seiner Immobilie – und das beginnt mit einer sauberen, vollständigen Unterlagensammlung für die Bewertung eines Gewerbegrundstücks.